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永州市房产局关于2017年上半年永州市 房地产市场形势通报

  • 日期:2017-08-21 16:53:01
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2016年8月29日,我市因城施策颁布实施了《永州市化解商品房库存促进房地产市场平稳健康发展的实施办法》。2017年上半年,全市房地产去库存工作成效显著,房地产市场形势总体呈平稳健康发展的良性态势,但也存在着一些问题和困难。现将2017年上半年的房地产市场形势通报如下:
一、2017年上半年房地产市场的基本情况
2017年上半年,全市商品房成交大幅增长,房价基本平稳,商品房库存与去化周期明显下降,房地产开发投资回升。
(一)全市商品房供应有所下降,但中心城区平稳增长。
截止6月我市批准商品房预售面积226.76万平方米,同比下降6.7%;其中住宅面积174.98万平方米,同比下降4.47%;非住宅面积51.78万平方米,同比下降13.58%。中心城区批准预售面积145.19万平方米,同比增长33.86%;其中住宅面积106.78万平方米,同比增长36.72%;非住宅面积38.41万平方米,同比增长26.51%。
表1:2017年1-6月永州市新建商品房供应情况
地区 批准预售面积(万㎡) 供应量排名 同比涨幅
总面积 住宅 非住宅 总面积 住宅 非住宅
中心城区 冷水滩 88.15 57.9 30.25 1 75.32% 32.80% 352.84%
零陵 57.04 48.88 8.16 2 -1.96% 41.68% -65.54%
小计 145.19 106.78 38.41 33.86% 36.72% 26.51%
东安 11.86 7.99 3.87 5 -8.91% -24.83% 61.92%
祁阳 16.51 14.91 1.6 4 34.45% 41.33% -7.51%
双牌 0 0 0 10 -100.00% -100.00% -100.00%
宁远 10.84 10.59 0.25 6 -61.57% -50.88% -96.24%
蓝山 6.18 5.24 0.94 8 -56.05% -61.84% 184.85%
新田 6.78 5.76 1.02 7 -35.73% -27.36% -61.07%
道县 24.56 19.52 5.04 3 17.85% 39.63% -26.53%
江永 0 0 0 11 -100.00% -100.00% -100.00%
江华 4.84 4.19 0.65 9 -57.05% -35.74% -86.32%
全市 226.76 174.98 51.78 -6.70% -4.47% -13.58%
 
(二)新建商品房销售大幅增长,上半年创历史新高。
全市新建商品房销售303.7万平方米,同比上涨94.84%,销售量上涨幅度排全省第一位,销售总量创历史新高;其中住宅282.87万平方米,同比上涨99.02%;非住宅20.83万平方米,同比上涨51.6%。中心城区新建商品房销售面积121.97万平方米,同比上涨35.82%;其中住宅109.77万平方米,同比上涨29.89%;非住宅12.2万平方米,同比上涨130.62%。
表2:2017年1-6月永州市新建商品房销售情况
地区 销售面积(万㎡) 销售排名 同比涨幅 涨幅排名
中心城区 冷水滩 77.62 1 40.08% 9
零陵 44.35 3 28.96% 10
小计 121.97 35.82%
东安 48.31 2 236.19% 4
祁阳 31.19 4 69.79% 8
双牌 7.13 10 275.26% 2
宁远 18.23 7 274.33% 3
蓝山 14.41 8 226.76% 5
新田 19.78 6 430.29% 1
道县 28.2 5 84.31% 7
江永 1.99 11 24.37% 11
江华 12.49 9 200.96% 6
全市 303.7 94.84%
 
(三)房价基本平稳。2017年上半年,全市新建房商品房住宅均价为3381元/平方米,同比上涨2.79%,环比下降3.09%,低于全省新建商品房住宅均价4468元/平方米,在全省排名靠后。中心城区(含冷水滩区、零陵区、永州经济技术开发区)新建商品房住宅均价为3868元/平方米,同比上涨10.48%,环比下降1.6%。其中中心城区新建商品住宅单价最高的小区是金盘世界城,均价为5749元/平方米,最高价为6306元/平方米;别墅单价最高的小区是加州小镇,均价为11500元/平方米,最高价为14158元/平方米。全市新建商品房住宅均价总体平稳,同比有所增长,环比有所下降。达到了全市商品住宅均价涨幅控制在7%以内的全面深化改革目标。
表3:2017年1-6月永州市新建商品房住宅均价情况
地区 住宅成交均价(元/㎡) 排名 涨幅
同比 环比
中心城区 冷水滩 4196 1 10.54% 1.94%
零陵 3334 3 10.25% -5.75%
小计 3868 10.48% -1.60%
江华 2985 8 -13.00% -9.18%
江永 2859 9 -4.00% -12.06%
道县 3213 5 17.13% 4.44%
东安 2483 11 -3.98% -9.30%
宁远 3182 6 2.41% -4.68%
祁阳 3835 2 15.86% 14.25%
双牌 2734 10 0.37% -3.22%
新田 3064 7 13.86% -7.17%
蓝山 3325 4 0.45% -1.78%
全市 3381 2.79% -3.09%
 
(四)商品住宅库存与去化周期明显下降,非住宅库存积压仍然十分严重截止今年6月底,我市商品房库存为746.66万平方米,较2016年底的库存839.01万平方米下降了11.01%;其中住宅库存为506.12万平方米,较2016年底的库存633.73万平方米下降了20.13%。按照最近12个月月均销售速度测算,截止6月份,我市待售商品房(指累计已办理预售许可但未销售的商品房)库存去化周期为17.06个月,较2016年底缩短9.62个月;其中住宅去化周期为12.38个月,较2016年底缩短了9.37个月;非住宅去化周期为82.66个月,较2016年底缩短了5.86个月。我市中心城区商品房库存去化周期为23.61个月,较2016年底缩短了2.37个月;其中住宅库去化周期为17.73个月,较2016年底缩短了2.94个月;非住宅去化周期为87.58个月,较2016年底缩短了20.07个月。按照住建部和国土部2017年4月1日发布的联合声明,我市商品房住宅去化周期均在合理区间,提前达到了我市商品房住宅去化周期控制在18个月之内的全面深化改革目标。但非住宅库存积压严重,去化周期居高不下。
表4:2017年1-6月永州市商品房库存情况
地区 库存面积(万㎡) 涨幅 去化周期(月)
  其中
住宅
  排名 其中住宅 排名
中心城区 冷水滩 241.59 178.07 2.95% 20.62 9 16.87 10
零陵 179.2 130.51 12.94% 29.35 11 22.64 11
小计 420.79 289.48 6.98% 23.61 17.73
东安 54.18 35.62 -45.75% 9.38 4 6.32 4
祁阳 96.96 79.97 -13.46% 19.17 8 16.67 9
双牌 6.02 1.87 -59.49% 6.06 2 1.91 2
宁远 38.78 30.38 -17.98% 13.05 6 10.96 8
蓝山 15.26 11.77 -39.59% 7.41 3 5.95 5
新田 12.37 1.77 -57.37% 5.32 1 0.85 1
道县 52.8 41.44 -11.59% 12.53 5 10.86 7
江永 13.01 3.89 -13.27% 21.45 10 6.60 6
江华 36.48 9.94 -14.41% 18.71 7 5.25 3
全市 746.66 506.12 -11.01% 17.06 12.38
 
(五)房地产开发投资回升上半年,全市房地产开发完成投资47.6亿元,同比增加9.69亿元,同比增长25.56%,增幅在全省排位第二。其中冷水滩城区完成房地产开发投资10.11亿元,同比增加2.67亿元,同比增长35.88%。
(六)房地产贷款快速增长。一是房地产贷款增长明显。截止6月末,永州市房地产贷款余额273.08亿元,较年初增长58.99亿元,同比增长48.91%,高出全市各项贷款增速5.33%,维持较快增长速度。房地产贷款余额占全部贷款比重为24.16%,占比提高3.7个百分点。二是房地产开发贷款增速加快。截止6月末,永州市房地产开发贷款余额为45.57亿元,比年初增加18.54亿元,同比增速126.37%,增速较快。全市土地储备贷款余额3.635亿元,比年初减少1.065亿元。三是个人住房贷款维持高位增长态势。受去库存政策的影响,永州市商品房成交量走高,加上商业银行放松了符合政策条件的个人房贷,我市个人住房贷款持续保持高位增长态势。截止6月末,全市个人住房贷款余额为198.16亿元,比年初增加40.37亿元,同比增长47.67%。
(七)房地产税收稳步增长。上半年,全市地税总收入33.29亿元,其中全市房地产税收同比增收1.2亿元,同比增长11.86%。
(八)土地供应量价齐升。上半年,市本级(含冷水滩区、经开区、零陵区)共公告招拍挂出让土地31宗,其中成交27宗,成交面积1529.93亩,同比增长237.97%;总成交金额为158375.99万元,同比增长355.66%;平均单价为103.52万元/亩,同比上涨34.82%。其中:房地产开发用地20宗,面积为1080.17亩,成交价为150579.78万元,平均单价为139.4万元/亩;工业用地7宗,面积为449.76亩,成交价为7796.21万元,成交单价为17.33万元/亩。
二、值得关注的几个问题
我市过去相当长一段时间房地产项目同质化严重,造成房地产市场产品结构不合理,有效供给不足。存在如下问题:
一是非住宅商品房供应过剩,库存积压严重,去化周期居高不下。2017年1-6月,全市商品房供应总量为226.76万平方米,销售总量为303.7万平方米,总体上商品房供应少于需求。其中住宅供应总量为174.98万平方米,销售总量为282.87万平方米,供不应求;非住宅供应总量为51.78万平方米,销售总量为20.83平方米,明显供应过剩。中心城区上半年商品房供应总量为145.19万平方米,销售总量为121.97万平方米;其中住宅供应总量为106.78万平方米,销售总量为109.77万平方米,供求基本平衡;但非住宅供应总量为38.41万平方米,销售总量为12.2万平方米,明显供应过剩。截止6月底,我市非住宅库存面积达240.54万平方米,较年初上涨17.17%,去化周期达82.66个月。二是低品质商品房供应过剩,历史性房源去库存压力较大。我市目前库存商品房70%以上为品质不高的历史性房源,地段欠佳,周边基础设施、生活服务配套不全,户型设计比较过时,不适合购房居民的改善性需求。品质较高的新建商品房销售形势很好,但低品质的历史性房源去库存压力较大。三是房地产市场违规现象依然存在。部分楼盘存在误导、炒作、虚假广告、捂盘惜售等行为,部分楼盘借去库存补贴政策的“东风”制造房源紧张气氛,哄抬了房价,损坏了消费者的权益,扰乱了房地产市场。
三、下阶段房地产市场发展研判
下阶段,我市将进一步加强房地产市场监管,规范房地产市场,切实稳定商品房住房价格。进一步深化房地产供给侧结构性改革,强化督查房地产去库存政策的落实,确保去库存政策持续发力,促进房地产市场平稳健康发展。预计下阶段全市房地产市场呈现以下发展趋势:一是改善型需求将向个性化、多样化转向。随着生活水平的提高和信息化时代的来临,特别是一批品牌房企进驻永州房地产市场,将进一步挖掘改善型需求潜力,市民对小区的环保节能、智能服务、物业管理、户型设计有了更高的需求。充分发挥永州的文化与生态优势,打造“绿色、生态、环保、宜居”房地产品牌将成为永州房地产业的发展方向。引领人们对房地产的需求由模仿型排浪式需求向个性化、多样化消费转向。二是商品房成交量同比将持续增长,环比保持平稳。上半年去库存政策推动商品房销售高位运行,在此市场形势下,去库存政策将持续发力,下半年我市商品房成交量同比将持续走高。但由于全国一二线城市限购的大环境的影响,以及我市非住宅及历史性房源去库存的压力依旧很大,预计我市商品房成交量下半年环比将保持基本稳定。三是商品房库存继续下降,非住宅以及历史房源依然是去库存难点。在去库存政策持续发力及商品房成交量持续走高的形势下,库存继续下降将是必然结果。但非住宅商品房受“电商”扩张及实体经济不振等双重影响需求低迷,加上非住宅开发投资持续增长,增加了去库存的难度。自去年以来,我市商品房非住宅库存面积一直保持在200万平方米上下,去化周期一直在80个月左右徘徊,非住宅以及历史房源依然是去库存难点。四是商品房住宅成交价格同比将持续小幅度上涨。随着库存不断消化,一些中高档品质的楼盘相继投入市场,可以预见,我市下半年新建商品房住宅销售均价在理性范围内有小幅度上涨。
注:此文所指的中心城区统计范围含冷水滩城区、零陵区,其中冷水滩城区计范围含永州经济技术开发区。